不動産投資,指標,初心者

不動産投資の指標って?初心者にも簡単!

不動産投資には、指標をチェックすることが大切!

不動産投資をするなら、ある程度の指標をチェックすることが大切です。

 

特に、初心者場合は、いくつかの指標をチェックしたうえで、物件を購入するようにしたいですね。

 

基本的な指標をおさえていきましょう。

 

おさえておきたい基本的な不動産投資の指標

  • 表面(グロス)利回りとは?
  • 実質利回り(ネット利回り)とは?
  • ROIとは?
  • 人口動態と空室率とは?
  • 地価の動向とは?

表面(グロス)利回りとは?

不動産投資,指標,初心者

 

最もよく使われる指標の一つとして、「表面利回り」というものがあります。

 

 

これは、グロス利回りとか、想定利回り、見込み利回りといった言い方もします。

 

 

表面利回りは、以下の計算式で求められます。

 

 

表面利回り(%)=家賃収入÷物件価格×100

 

 

この指標は、よく売り出し中の不動産物件に記載されていますが、注意点もあります。

 

表面利回りを見るときの注意点は、ここには諸々の税金や管理費などの諸費用などが含まれておらず、実際に手元に入ってくるお金を正確に表したものではないという点です。

 

 

表面利回りの数字は魅力的なものであったとしても、その他経費をよく考慮lすると、キャッシュフローがマイナスになる物件の可能性もあるので、注意が必要です。


実質利回り(ネット利回り)とは?

不動産投資,指標,初心者

 

実質利回りというのは、不動産購入時や運営時にかかる経費や手数料を考慮して計算するので、より現実に近い収支を求めることが可能です。

 

 

 

実質利回りは、以下の計算式で求められます。

 

 

 

実質利回り(%)=家賃収入(実質)÷物件価格(実質)×100

 

 

 

家賃収入(実質)=(月額家賃−管理費用)×12か月−固定資産税−都市計画税

 

 

物件価格(実質)=購入価格+仲介手数料+印紙税+司法書士手数料+登録免許税+不動産取得税+リフォーム費用

 

 

 

ただし、この指標にも注意点があります。

 

それは、以下については考慮されていないという点です。

 

実質利回りで考慮されないもの

  • 空室率(つまり、空室は無く稼働されたものとして計算する)
  • 突発的な修繕費
  • 月々のローン返済額
  • 家賃収入にかかる所得税、住民税

ROIとは?

 

不動産投資の重要な指標である「ROI」を理解するには、そこに含まれるさまざまな要素を理解しなければなりません。

 

少し初心者には難しくなりますが、勉強していきましょう。

 

 

ROIというのは、「最初に出した自己資金を、1年あたりにどれくらい回収できたか?」ということを表しています。

 

 

ROIは、以下の計算式で求められます。

 

 

ROI(%)=年間キャッシュフロー÷最初に支払った自己資金×100

 

 

 

年間キャッシュフローの計算式

 

「家賃収入」−「管理費+修繕積立金+固都税+委託管理費+その他経費」−「返済利子」−「減価償却費」−「税金(所得税+住民税)」=税引き後利益

 

「税引き後利益」+減価償却費−返済元本=キャッシュフロー

 

 

 

最初に投資する自己資金は、少なければ少ないほど投資効率はいいですが、その分ローン額が増えますので、リスクも高くなります。

 

 

少し難しく感じるかもしれませんが、その場合、覚えていてほしい重要なことは「キャッシュフローはプラスにする」という点と、「最初に投資する自己資金は、投資の全体バランスを見て決める必要がある」という点です。

人口動態と空室率とは?

不動産投資,指標,初心者

 

不動産というのは、当然ながら立地を変更することはできません。

 

ですから、将来的に人が利用する需要の見込める街に物件を購入しないと、借り手を見つけられないかもしれません。

 

そのためにも、ある程度の人口動態を調べておくのはとても有効です。

 

 

人口の増加率を調べるには、各自治体のホームページを利用してみましょう。

 

また、「国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口」を使用してもいいでしょう。

 

 

こうした人口動向データを参考にして、将来的にも空室リスクの少ないエリアで物件を購入するようにしましょう。

 

 

また、空室率を調べられる簡単なデータというのは、残念ながらありません。

 

もし参考として知りたい場合は、購入したい物件のある街を実際に歩き、似たような物件の空室状況を見て回る方法というのが一番参考になるでしょう。


地価の動向とは?

 

不動産の地下の動向も、チェックしておいたほうがいいでしょう。

 

将来的に、その物件を売却することも視野に入れて、あまり値下がりしないエリアを選ぶことが大切です。

 

 

地価の動向を知る指標には、いろいろなものが存在します。

 

その代表的なものが「公示地価」、「基準地価」、「路線価」、「固定資産税評価額」です。

 

この中でも、不動産投資をする上で最も重要視されるのが「路線価」です。

 

 

路線価は、国税庁のホームページで過去3年分のデータを調べることが可能です。

 

このデータを見て、路線価が横ばいか上昇しているエリアで物件を購入するのが望ましいです。

 

 

 

 

このように、不動産投資をする上では、さまざまな指標が存在しています。

 

初心者の方には、難しく感じるかもしれません。

 

どれが重要でどれを重視したらいいのか、よくわからなくなるかもしれません。

 

 

そんなときは、不安なまま不動産投資を始めるのではなく、不動産投資のプロに相談してみましょう。

 

あきらめる必要は全くありません。

 

どんな人も、最初は皆、初心者で、右も左もわからない状態から始めるのです。

 

まずは、話を聞いてみて、それから判断すればいいでしょう。

 

 

 

そんな初心者でもわかりやすいと人気なのは、グローバル・リンク・マネジメントの不動産投資セミナーです。

 

不動産投資セミナーの詳細はこちらから。
参加費は無料です。
↓↓

 

 

 

まずは無料セミナーに参加して、不労所得への大きな一歩を踏み出しましょう!


ホーム RSS購読 サイトマップ