不動産投資,物件選び,初心者

不動産投資の「物件選び」のポイントを解説!

不動産投資では「どんな物件を手に入れるか」が成功を左右する

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不動産投資をする際、最も重要なポイントは「物件選び」だと言えるでしょう。

 

どんな物件を手に入れたかによって、その後の収益は全く変わってきます。

 

 

最初に、いくら自己資金を用意できるか、といった問題よりも大きい問題なのです。

 

 

ある物件は、ほぼ空室になることもなく常に家賃収入をもらたしてくれるのに対し、

 

別のある物件は、入居者が決まらず、賃料を大幅に値下げする事態を引き起こすこともあります。

 

 

できることなら、いつまでも人気であり続ける物件を手に入れたいものですよね。


どんな物件が欲しいか?条件を決めよう

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まずは、あなたがどんな物件を所有したいのかをよく考える必要があります。

 

 

不動産といっても、種類は様々です。

 

 

以下の条件をみながら、自分はどうしたいかを考えていきましょう。

 

 

どんな不動産物件が欲しいのか?

  • 一棟所有か、区分所有か。
  • ワンルームタイプかファミリータイプか。
  • 利回りはどれくらい求めるか。
  • エリアはどこにするか。駅からの距離は。
  • 築年数や構造はどんなものがいいか。
  • 予算はどれくらい出せるか。

 

それぞれについて、もう少し詳しくみていきましょう。


一棟所有か、区分所有か?

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初心者が不動産投資を始めるなら、区分所有から始めたほうが気軽に始められます。

 

区分所有というのは、マンションやアパートなどの1室を所有することです。

 

それに対し、一棟所有は、マンションやアパートなどを丸ごと所有することです。

 

それぞれに、メリットとデメリットがありますが、まずは初心者の場合は区分所有を増やしていくのが王道かもしれません。

 

 

区分所有物件のメリットとデメリット
(メリット)

  • 一棟を所有するよりも少額から始められる。
  • 一棟を購入する予算と同額があれば、複数の区分所有物件を買える。それにより、空室リスク、地震や火災、人災リスクを分散できる。

(デメリット)

  • 管理費や修繕費が割高になる。
  • 物件としての担保力が一棟物件よりも低い。
  • 建物の処分、建て替えに対して自由が利かない。
  • 資産が増えていくのが一棟物件よりも遅い。
  • 融資を獲得しにくい。

 

一棟所有のメリットとデメリットは、この逆だと考えてください。

 

 

こう比べてみると、一棟を所有したくなるかもしれませんが、初心者がいきなり一棟物件を購入するのは少し危険です。

 

万一人気がないエリアだったとしたら、一気にローン返済に追われる日々になってしまうかもしれません。

 

相当土地勘があったり、自分の家族が所有する土地を利用する場合などはいいでしょうが、そうでない場合は、よくよく検討が必要です。


ワンルームタイプかファミリータイプか

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不動産物件には、大きく分けてワンルームタイプの部屋と、ファミリータイプの部屋があります。

 

これは、どちらがいいということでもありませんが、それぞれにメリットとデメリットがあります。

 

また、その物件がどこのエリアにあるかによっても、ニーズが大きく変わってくるので、見極めが必要です。

 

では、それぞれのメリットとデメリットを比べていきましょう。

 

 

ワンルームタイプのメリットとデメリット
(メリット)

  • 取得価格を抑えられる。
  • 物件数が増えれば、1つ空室になっても一気に収入がゼロにならない。
  • 管理費やリフォーム費用が安くすむ。

(デメリット)

  • 供給過剰なエリアが多く、競合が多いので空室リスクがある。

 

 

ファミリータイプのメリットとデメリット
(メリット)

  • ワンルームタイプより、長期入居になる可能性がある。
  • リフォームの工夫の余地が大きい。

(デメリット)

  • 取得金額が高め。
  • リフォーム費用が高くなる。
  • 管理費や修繕積立金が高くなる。

 

 

このように、それぞれに一長一短があります。


利回りはどれくらい求めるか

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不動産投資をするのであれば、当然利回りは重視するでしょう。

 

 

ただし、利回りが高い物件には、その分リスクも高い物件がひそんでいるので注意が必要です。

 

例えば、再建築が不可であったり、事故物権の可能性もあります。

 

 

こうしたこともあるので、収益がゼロやマイナスになるような物件は論外ですが、利回りだけを重視して物件を選ぶのはやめたほうがいいでしょう。


エリアはどこにするか。駅からの距離は

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不動産物件が、どのエリアにあるかというのは非常に重要です。

 

今後、人口が増え続けるエリアなのか、それとも減少傾向にあるのか、また駅から5分の物件と20分の物件では当然魅力が違ってきます。

 

誰だって、人気のエリアで、駅から近い物件が欲しいと思うものですが、そうした物件は非常に価格が高いために、本当に投資対象として魅力的かどうかはわかりません。

 

 

そこで、おすすめしたいのが、自分がよく知っている土地を中心に探すことです。

 

自分がよく知っている土地であれば、

  • どんな場所がニーズがあるのか
  • 駅からどれくらいの物件がいいのか
  • どんな人がどんな物件を求めているのか
  • 駐車場は必須かどうか

 

などを、ある程度想像できるはずです。

 

まずは、初心者が不動産投資を始めるなら、自分のイメージしやすい土地から始めるといいと思います。


築年数や構造はどんなものがいいか

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築年数や建物の構造は、減価償却費や融資に関係してきます。

 

基本的には、金融機関は、建物の法定耐用年数の残存期間内でしか融資をしてくれません。

 

 

例えば、木造なら、耐用年数が22年なので、築10年ならあと12年の融資を受けられるというのが目安です。

 

あまりに築年数がたっていると、融資が受けにくい場合があるので注意が必要です。

 

 

さらに、昨今は地震による被害を懸念する人も増えました。

 

ひとつの目安として、その建物が「新耐震」の建物か「旧耐震基準」かを確認するのがいいでしょう。

 

建築基準法により定められた基準ですが、1981(昭和56)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準を「旧耐震基準」といいます。

 

旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準として設定されていますが、新耐震基準は、震度6強〜7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されています。

 

新耐震基準の物件のほうが安心ですが、旧耐震基準でも、新たに地震対策をしている場合もありますので、よく確認しましょう。


予算はどれくらい出せるか

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また、重要なのは、自分がいくら程度の予算をつくれるのかという点です。

 

あわせて、いくらの融資を受けるのかという点も非常に重要です。

 

これによって、毎月のキャッシュフローがマイナスになる可能性もありますので、よくよくの検討が必要でしょう。

 

 

この時、いくらくらいまで融資を受けるのかの一つの目安として、最悪の事態を想定することが有効です。

 

例えば、もしその物件が空室になってしまった時、あなたはその物件のローン返済を全額持ち出しで支払う必要が出てきます。

 

そんな時でも、なんとか生活に支障が出ずに支払っていけるだけの融資にとどめるのが賢明です。

 

 

とはいえ、全額を現金で購入するのは投資効率があまりよくありません。

 

自分の持ち出し予算と融資の割合を適切な割合にするのも、今後物件を増やしていく上では非常に重要になってきます。


ひとりで始めるのが不安なら、セミナーに参加して知識を増やそう!

 

このように、物件を選ぶといっても、なかなか自分ひとりでは難しいかもしれません。

 

そんな人は、まずは不動産投資の専門家の話を聞いて、よく勉強してから始めるのがいいでしょう。

 

 

不動産投資セミナーなら、初心者でもわかりやすくポイントを説明してくれて、質問することも可能です。

 

また、あなたの状況にあわせたアドバイスももらうことができます。

 

まずは、どんどんセミナーに参加して、知識を増やしていきましょう。

 

 

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