不動産投資,売却,初心者

不動産投資において売却とは?

不動産投資における売却とはどういうものか?

不動産投資,売却,初心者

 

不動産投資において、物件を売却するというのは、どういうことなんでしょうか。

 

不動産投資といえば、不動産を保有し、そこから賃料収入を得て、あまり働かなくても収入がもらえる、といったイメージがあるかもしれません。

 

しかし、不動産投資をするなら、保有する不動産を売却することも視野に入れて取り組むべきです。

 

 

そもそも、不動産投資で不労所得を得るためには、大きく分けて2つの方法があります。

  1. 物件を安く購入し、高く売却し、利益を得る方法(キャピタルゲイン)
  2. 物件を賃貸し、家賃収入を得る方法(インカムゲイン)

 

このうち、売却で利益を得るのが1番目にあるキャピタルゲインになります。

 

 

ただし、現在ではなかなか物件を高く転売していくのは難しいでしょう。

 

現実的には、最近の不動産投資における「売却」とは、利益を出す転売目的というよりは、インカムゲインを得た後の「出口戦略」だと考えたほうがいいと思います。


不動産を売却するタイミングはいつがいいのか?

不動産投資,売却,初心者

 

投資用不動産を売却するタイミングとして、いつがベストなのかというのは、結論から言えば、その物件の立地や築年数、経済動向、それに保有者の状況などによって変わってきます。

 

不動産を売却する際には、様々な手数料が必要となりますし、また売却益に対する税金も支払う必要があります。

 

 

こうした一連の条件をひとつずつ考えた上で、出口戦略を考えていく必要があるでしょう。

 

考えるべき不動産売却におけるポイントをご紹介します。

 

不動産売却において注意すべきこと

  • 譲渡所得税の税率
  • ローンの金利変更
  • 減価償却費の状況
  • 空室が続いていないか
  • 大規模改修などが必要でないか
  • 保有不動産に対するニーズ

 

このほかにも、ケースバイケースで気を付けたいポイントがある場合もありますが、まずは基本的な上記について詳しくみていきましょう。


譲渡所得税の税率

 

まず、計算したほうがいいのが「譲渡所得税」についてです。

 

これは、不動産物件を売却して出た利益に対し、支払う必要のある税金です。

 

この譲渡所得税は、短期間で物件を売却した場合のほうが税率が高く設定されています。

 

 

具体的には、売却益は
売却をした年の1月1日に所有期間5年以下は「短期譲渡所得」とされ、
5年を超えると「長期譲渡所得」になります。

 

短期譲渡所得に対する税率は「39.63%」、長期譲渡所得に対する税率は「20.315%」です。

 

このように、所有期間によって大きく税率が変わってきますので、これも売却のタイミングを決めるひとつの指標となります。

ローンの金利変更

不動産投資,売却,初心者

 

また、借り入れているローンの金利が変更されるタイミングも、売却を検討するタイミングとなります。

 

不動産投資ローンには、変動金利や3〜5年程度の短期固定金利を利用している人が多いです。

 

その場合、金利の上昇によって、支払うローン返済金額が増えることがあります。

 

ローン返済が増えて、思うように利益が出ないようであれば、売却を検討したほうがいいでしょう。


減価償却費の状況

不動産投資,売却,初心者

 

築古物件の場合、減価償却期間も短くなります。

 

減価償却できる期間というのは、物件の構造によって決まっているからです。

 

例えば、新築物件ならRC造で47年、軽量鉄骨造で27年、木造で22年という耐用法定年数があり、それがそのまま減価償却期間となります。

 

これが中古の場合は、「(法定耐用年数−経過年数)+経過年数×0.2」で減価償却期間が算定されます。

 

例えば、築25年のマンションなら「(47−25)+25×0.2=27」で、減価償却期間は27年です。

 

 

こうした減価償却期間が終わると、減価償却費を計上できなくなります。

 

つまり、経費計上できる必要経費が大幅に減ることになるのです。

 

こうしたタイミングでは、物件を売却したほうがいいのかどうか検討するといいでしょう。


空室が続いていないか

不動産投資,売却,初心者

 

保有する物件に空室が目立ってきたときも、物件の売却を検討したほうがいいでしょう。

 

長い空室の果てに、大きく賃料を下げて入居者を決めるようなことになる前に、売却して利益を確定してしまったほうがいいかもしれません。

 

このようなときは、専門家に売却の相談をしてみるのもひとつだと思います。


大規模改修などが必要でないか

不動産投資,売却,初心者

 

自分の物件に、今後大規模な修繕、改修が必要そうであれば、その前に売却を検討するのもいいでしょう。

 

このような工事が行われると、一時的にであれ積み立ててきた修繕積立金が大きく目減りしてしまいます。

 

 

これによって、物件の魅力が増して入居者が絶えない可能性もありますが、もしかすると、良くないケースになる可能性もあります。

 

例えば、必要な改修工事に対して、修繕積立金が不足していたら、入居者からいただく修繕積立金の額も、上げざるを得ないかもしれません。
そうなれば、入居者離れが進むかもしれません。

 

 

いずれにしても、予定されている大規模改修などがあるのであれば、このまま物件を保有すべきか、売却したほうがいいのか、検討してみるといいかもしれません。


保有不動産に対するニーズ

不動産投資,売却,初心者

 

物件の立地が、人気のあるエリアなら問題ありませんが、徐々に人気の無いエリアになっているようなら、売却を検討してもいいかもしれません。

 

エリアの人気が無くなると、入居者がつきにくいために、周りの大家さんとの家賃下落競争に陥ってしまうかもしれないです。

 

また、入居者を入れるために、より大がかりなリフォームの必要があるなど、費用が出ていくことも考えられます。

 

いずれにしても、物件の魅力があるかどうか、ニーズがあるかどうかをよく検討したほうがいいでしょう。

 

 

こうした不動産投資の売却や、その他不動産投資に関する疑問は、不動産投資セミナーに出席して解決するのもお勧めです。

 

専門家の意見をその場で聞けて、大変勉強になります。

 

 

初心者でもわかりやすいと人気なのは、グローバル・リンク・マネジメントの不動産投資セミナーです。

 

不動産投資セミナーの詳細はこちらから。
参加費は無料です。
↓↓

 

 

 

まずは無料セミナーに参加して、不労所得への大きな一歩を踏み出しましょう!



ホーム RSS購読 サイトマップ